Jak inwestować w mieszkania na wynajem?

Kupno mieszkania pod wynajem to poważny krok, nad którego podjęciem trzeba się dobrze zastanowić. Zwłaszcza kiedy szukasz rentownej inwestycji w niepewnych czasach, nie warto śpieszyć się z decyzją. W tym artykule dzielę się z Tobą swoim własnym doświadczeniem, jakim jest zakup mieszkania na wynajem oraz sam proces wynajmu. Coraz więcej osób rozważa taką formę inwestycji, chciałbym więc nie owijając w bawełnę opowiedzieć:

jakie mieszkania warto zakupić na wynajem, żeby ta inwestycja była rentowna;
jak przygotować nabyte mieszkanie na wynajem i zarządzać nim bez pośredników;
jak inwestować w mieszkania efektywnie, żeby uzyskiwać satysfakcjonującą stopę zwrotu.

Zapraszam do lektury!

Posiadanie mieszkania pod wynajem – plusy i minusy inwestycji

Jak każdy plan, który chcemy wdrożyć w życie, również ten na zakup mieszkania na wynajem musi być dobrze przeanalizowany. Na pewno zetknąłeś się z podkreślaniem wagi tak zwanego pasywnego dochodu lub inwestowania w nieruchomości w dobie kryzysu, żeby nie stracić rezerw finansowych lub spłacić łatwiej kredyt. Zgadzasz się z tym? Jakie masz plany na kupno mieszkania pod wynajem? Słuchasz podpowiedzi innych czy wybierasz swoją własną ścieżkę? Na początku ustalmy, jaki posiadasz portfel inwestycyjny. I czy posiadasz go w ogóle? To jest zasadnicze pytanie, które też poniekąd pomoże Ci nakreślić plusy i minusy zakupu mieszkania pod wynajem. Przedstawię Ci własne wnioski, żebyś już na wstępie miał pojęcie, w co się pakujesz lub dopiero planujesz się pakować.

Minusy posiadania mieszkania pod wynajem

Jestem realistą, zacznę więc od minusów:

Zakup mieszkania na wynajem generuje duże koszty, nie tylko związane z samym zakupem, ale i dostosowaniem wystroju mieszkania do potrzeb wynajmu. Czy masz pewność, że Cię na nie stać? Czy planujesz kupno mieszkania pod wynajem za gotówkę? Czy Twój plan raczej przypomina loterię i jesteś święcie przekonany, że uda Ci się spłacić zaciągnięty na zakup mieszkania kredyt, wynajmując je?
Koszty, związane są także z utrzymaniem zakupionego mieszkania pod wynajem. Czy jesteś gotów ponieść dodatkowe koszty odświeżenia mieszkania pomiędzy zakwaterowaniem kolejnych najemców? Czy wiesz jak przygotować mieszkanie na wynajem? Takie prace remontowe musisz oszacować już na wstępie, bo te koszty wpłyną na zwrot z inwestycji.
Inwestycja to także poświęcony czas. Musisz od razu zdawać sobie sprawę, że choć dochód z mieszkania pod wynajem często jest określany jako „pasywny”, nie jest to inwestycja bezobsługowa. Rozliczenie opłat za media, wspólnotowych, remonty po zmianie najemcy oraz szukanie nowego – to czynności, na które składa się wynajem mieszkania bez pośredników. Zajmują one sporo czasu, wymagają wkładu finansowego i zaangażowania.

Plusy posiadania mieszkania pod wynajem

Zalety istnieją pod warunkiem, że:

Masz kapitał. Możliwość generowania dodatkowego przychodu praktycznie od razu istnieje, jeśli stać Cię na zakup mieszkania na wynajem za gotówkę, albo masz perspektywę spłaty kredytu wziętego na kupno mieszkania pod wynajem częściowo z pieniędzy zarobionych na nim.
Znasz się na ekonomii. Umiesz policzyć opłacalność inwestycji względem lokalizacji, stanu budynku, położenia mieszkania, metrażu, możliwości ewentualnych zmian w planie mieszkania. Zakup mieszkania na wynajem traktujesz poważnie, myśląc powyższymi kategoriami i wybierając odpowiednią dla Ciebie opcję.
Orientujesz się w kwestiach prawnych. Umiesz sporządzić odpowiednie papiery, które zabezpieczają Cię przed różnymi ewentualnościami w trakcie wynajmu i podczas rozwiązywania umowy z najemcą Twojego mieszkania pod wynajem.

Zakup mieszkania pod wynajem – kwestie do rozważenia

Jakie mieszkanie najlepiej nadaje się na wynajem? Jeśli już wiesz, że stać Cię na zakup mieszkania na wynajem, następnym krokiem będzie wybór w zakresie odpowiednich, wybranych przez Ciebie lokalizacji. Lokalizacja jest ważna nie tylko z powodu prestiżu czy dogodnego dojazdu do określonych punktów w mieście, ale też z powodu wybrania określonej grupy najemców. Kupno mieszkania pod wynajem docelowo ma przynosić zysk, opłaca się więc nastawić się na najemcę, który będzie użytkował je w sposób, który nie generuje dużej potrzeby napraw zarówno w trakcie najmu, jak po tym okresie. Druga ważna kwestia to uświadomienie sobie, czy stać Cię na samodzielne zarządzanie rachunkami mieszkania pod wynajem, czy do rozliczenia się ze wspólnotą potrzebujesz firmy zewnętrznej. Pośrednictwo w tych kwestiach bywa kosztowne, warto więc rozważyć zakup mieszkania na wynajem w miejscu Twojego zamieszkania lub w niewielkiej odległości.

Jakie mieszkania najlepiej kupować na wynajem?

Jak inwestować w mieszkania, żeby inwestycja się opłacała, a Ty miał pewność, że dobrze ulokowałeś pieniądze na przyszłość? Spróbuj zastanowić się nad lokalizacją w Twoim mieście: co wiesz o różnych dzielnicach, jaka grupa osób – potencjalnych najemców by Cię interesowała? Czy preferujesz wynajem długoterminowy, czy krótkoterminowy? Odpowiedzi na te pytania pozwolą Ci

zdecydować, jakie mieszkania warto kupić na wynajem w Twojej okolicy oraz jak przygotować takie mieszkanie na wynajem w odpowiedni sposób. Warto dopasować swoją ofertę do grupy docelowej, którą poznasz głównie po tym, co znajduje się w jego najbliższej okolicy. Jeżeli mieszkanie znajduje się w pobliżu uczelni, to można je wykończyć na poziomie studenckim. Natomiast jeśli w sąsiedztwie znajduje się centrum biznesowe, to warto przygotować mieszkanie pod pracownika dużej korporacji. Jeśli chcesz wprowadzić określony styl wykończenia do mieszkania pod wynajem, możesz rozważyć kupno nieruchomości w stanie deweloperskim.

Jak prowadzić wynajem mieszkania bez pośredników

Kupno mieszkania pod wynajem, jak już wyżej wspomniałem, wiąże się z pewną pracą, którą musisz wykonać raz, lub wykonywać okresowo. Zawsze oznacza to jednak dodatkowe zajęcie. Takie regularne czynności jak płacenie rachunków, wystawienie faktur czy odprowadzenie podatku nie zajmuje dużo czasu. Wynajem mieszkania bez pośredników to mój priorytet, zresztą lubię sam zajmować się swoimi nieruchomościami i ich doglądać. Dlatego, jeśli tak jak ja lubisz mieć oko na swoją inwestycję, rozważ kupno mieszkania pod wynajem niedaleko od Twojego miejsca zamieszkania. W przeciwnym wypadku będziesz prawdopodobnie musiał zatrudnić specjalistę obsługi najmu, co jest niezłą opcją dla osób, niemających zbyt wiele czasu na samodzielne działania w tym zakresie. Wynajem mieszkania bez pośredników czy zatrudnienie firmy do obsługi najmu? Obie opcje mają swoje plusy, musisz tylko zdecydować, która jest właściwa dla Ciebie.

Jak odpowiednio przygotować mieszkanie na wynajem?

Jak inwestować w mieszkania, żeby inwestycja się opłaciła? Tego typu pytania często padają w rozmowach z przyszłymi inwestorami. Przede wszystkim zastanów się nad rozplanowaniem pokoi. Czy mieszkanie już jest wygodnie rozplanowane, czy może warto nanieść parę poprawek? Nie zawsze chodzi o wyburzenie ścian i postawienie nowych, czasami wystarczy mała zmiana w postaci cienkiej ścianki oddzielającej na przykład strefę dzienną i nocną w przypadku niewielkiego studia. To jak przygotujesz swoje mieszkanie na wynajem zależy od wielu czynników:

Lokalizacja
Mieszkanie w kamienicy urządzisz inaczej niż w nowoczesnym bloku. Chyba że chcesz zaskoczyć wynajmującego, wprowadzając go z klatki schodowej secesyjnej kamienicy do futurystycznego wnętrza. Jest to jednak temat na osobny artykuł i na bardzo szczególny typ wynajmu.
Stan mieszkania
Jeśli kupiłeś mieszkanie nowe, ale już wykończone lub lokal w stanie deweloperskim, musisz zastanowić się nad wprowadzeniem stałych elementów, które podkreślą styl mieszkania. Być może warto wstawić nowe drzwi, wymienić listwy przypodłogowe, zaplanować oświetlenie.
Poziom wykończenia lokalu
Jakiego mieszkania na wynajem by się nie kupiło, tak czy inaczej warto wiedzieć, jak odpowiednio przygotować je do wynajmu. Nikt nie chce przeinwestować, dlatego wybieraj dobre materiały wykończeniowe, a w meblach i dekoracjach zachowaj umiar. Tutaj bardzo ważnym aspektem jest Twoja grupa docelowa najemców. Inaczej wyposażysz mieszkanie dla rodziny z dziećmi, a inaczej kawalerkę dla pracownika korporacji. Tak czy inaczej, warto przygotować mieszkanie na wynajem tak, jak gdybyś miał sam w nim mieszkać. Zastanów się, co jest niezbędne, a czego można nie uwzględniać w wyposażeniu Twojego lokalu. Niech mieszkanie będzie praktyczne i stylowe, co dzisiaj jest możliwe do zrealizowania naprawdę niewielkim kosztem.

Kupno mieszkania pod wynajem a perspektywa zwrotu z inwestycji

Jeśli rozważasz zakup mieszkania pod wynajem, na pewno liczysz też na zwrot z inwestycji. Powiem Ci z doświadczenia, że z tym może być różnie. Warto wziąć pod uwagę nie tyle sam fakt zakupu mieszkania, związany z perspektywą wynajmu, ile to, co oznacza dla Ciebie zwrot z inwestycji i szerzej – praca wynajmującego. Większość ludzi, którzy słyszą o inwestowaniu w mieszkania i o perspektywie zarobku w ten sposób, nie zdają sobie sprawy z mechanizmu rządzącego takiego typu przedsięwzięciem. Skupmy się więc na istotnych kwestiach bezpośrednio wpływających na efekt, który nazywamy właśnie zwrotem z inwestycji.

Oszacowanie wysokości czynszu
Czynsz musi być adekwatny do warunków lokalowych oraz cen w bezpośrednim sąsiedztwie. Oszacuj również swoje możliwości zakupu dodatkowego wyposażenia, takiego jak na przykład ekspres do kawy. To może podnieść Twoją konkurencyjność na rynku najemców i znacząco skrócić czas oczekiwania na najem.
Czas, w którym mieszkanie jest wynajmowane
To jest niezwykle ważne, ponieważ w recepcie na to, jak inwestować w mieszkanie na wynajem nie uwzględnia się zazwyczaj tego, że może ono stać czasem puste. Nie zawsze uda Ci się wprowadzić kolejnego najemcę od razu po wyprowadzeniu się poprzedniego. Zakup mieszkania pod wynajem często kojarzy się z samymi wpływami, lecz musisz sobie zdawać sprawę, że przestój takiego lokalu to strata gotówki.
Dodatkowe koszty inwestycyjne
Dolicz do kosztów inwestycyjnych nie tylko koszty zakupu mieszkania, ale i wkład remontowy czy wyposażenia mieszkania oraz wszelkie koszty administracyjne związane ze zmianami, wprowadzanymi w mieszkaniu. Skorzystaj z kalkulatora, który pozwoli Ci na wyliczenie własnej stopy zwrotu z zakupu mieszkania pod wynajem.

Jak inwestować w mieszkania – moje osobiste porady

Znasz już wszystkie niuanse, związane z tym, jak inwestować w mieszkania, które docelowo będziesz wynajmował. Jeśli jesteś gotowy na podjęcie decyzji o zakupie, mam dla Ciebie kilka praktycznych porad na początek:

Podejdź do zakupu mieszkania pod wynajem jak do uruchomienia przedsiębiorstwa, sporządź więc na początek plan. Możesz wzorować się na kategoriach obliczeń rentowności. Nie zapomnij, że kupno mieszkania pod wynajem to jest duża inwestycja, a tak naprawdę właściwie dopiero jej początek – dopóki nie wprowadzisz swojego lokalu na rynek.
Kupno mieszkania pod wynajem zaplanuj ze szczegółami, dokonując na początek badania w terenie. Uzyskasz dzięki temu ogólny zarys rentowności dla danej okolicy i Twoich możliwości operacyjnych. I znów wróć do swoich tabelek, w których określasz opłacalność inwestycji. Kiedy już wybierzesz lokalizację, którą dopasujesz do grupy najemców oraz określisz swoje możliwości, zorientuj się w kwestii kosztów utrzymania lokalu oraz określ wysokość czynszu.
Przygotuj wszystkie niezbędne dokumenty, które będą determinować Twoje stosunki z najemcą. Wynajem mieszkania bez pośredników oznacza, że wszystkiego musisz pilnować sam. Przygotuj się więc nie tylko na określenie wysokości czynszu, lecz także warunków użytkowania lokalu oraz kwestii drobnych napraw w czasie najmu. Jeśli zdecydujesz się na zatrudnienie agencji pośrednictwa najmu, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami, które bezpośrednio przełożą się na rentowność inwestycji.

Zakup mieszkania pod wynajem to niewątpliwie duże przedsięwzięcie inwestycyjne. Jeśli planujesz podjęcie tego kroku – gratuluję, ale radzę dokładnie wszystko obliczyć i rozważyć wszelkie możliwe konsekwencje. Tylko dobrze przemyślana i zaplanowana krok po kroku decyzja może zaowocować wysokimi zyskami w przyszłości.

Czy warto inwestować w mieszkania?

Inwestycja w mieszkania na wynajem to ostatnio, zwłaszcza w obliczu rosnącego kryzysu, gorący temat. W jakie mieszkania warto inwestować i jak robić to poprawnie, żeby uzyskać satysfakcjonującą stopę zwrotu? Każdy chciałby dostać gotowe rozwiązanie i być pewnym, że mu się powiedzie. Realia są jednak takie, że nie ma jednej złotej recepty na inwestowanie w nieruchomości. Nawet jeśli masz bardzo duże możliwości finansowe, musisz przeanalizować, w jakiego typu mieszkanie warto zainwestować. Czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem? W tym artykule spróbuję odpowiedzieć również na to pytanie. Decyzję musisz jednak podjąć sam, opierając się na merytorycznym podejściu i obiektywnej ocenie sytuacji ekonomicznej.

Inwestycja w nieruchomości mieszkalne – na początek zaplanuj

Czy warto inwestować w mieszkania? Spróbuj zacząć od podstaw: sporządź plan. Każdy przyszły inwestor chce mieć pewność, że jego aktywa zostaną dobrze ulokowane. Dlatego inwestycja w mieszkania powinna się po prostu opłacać. Czy warto inwestować w mieszkania? Odpowiedź na to pytanie nie będzie jednoznaczna. Wszystko bowiem zależy od wielu czynników. Jeśli liczysz na popularną w dzisiejszej narracji inwestorskiej rentowność najmu mieszkań, musisz najpierw zastanowić się nad swoimi możliwościami inwestorskimi oraz policzyć wszelkie koszty, związane z wprowadzeniem mieszkania na rynek. Możesz w tym celu skorzystać z tabeli, służącej do przykładowych obliczeń rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Zwróć uwagę, jak wiele czynników wpływa na obliczenie owej rentowności oraz jak wiele etapów inwestycyjnych czeka na Ciebie, zanim mieszkanie zacznie przynosić zysk.

Zwrot z inwestycji w mieszkanie – jak go obliczyć?

Gdy bierze się pod uwagę rentowność najmu mieszkań, często zapomina się o tym, aby policzyć wszystkie koszty, związane z inwestycją w mieszkanie na wynajem. Musisz policzyć koszt zakupu, remontu, planowania, urządzenia oraz wszystkie koszty administracyjne i podatki, a tych bywa naprawdę wiele. Zwrot z inwestycji w mieszkanie zatem, musi być obliczany na podstawie pełnego nakładu inwestycyjnego, a nie tylko kosztów zakupu mieszkania. Rentowność najmu mieszkań oblicza się na podstawie rocznego zysku, który jest kwotą po odliczeniu płaconego przez Ciebie podatku, opłaty użytkowania gruntu i ubezpieczenia (OC i nieruchomości). Na podstawie tych wskaźników możesz policzyć roczny zwrot z inwestycji w mieszkanie. Pod warunkiem, że kupiłeś je za gotówkę. W dalszej części artykułu opowiem Ci, czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem i z czym się to wiąże.

Rentowność najmu mieszkań i jej perspektywy czasowe

Wyżej opowiedziałem Ci, jakie liczby bierzemy pod uwagę, aby obliczyć zwrot z inwestycji w mieszkanie w skali roku. W perspektywie czasowej, rentowność najmu mieszkań może się różnic, w zależności od okresu i zaistniałej sytuacji. Inwestycja w mieszkania na wynajem zawsze jest wielowymiarowa i nigdy nie kończy się wraz z wprowadzeniem się najemcy. Dlatego rentowność najmu mieszkań może być zmienna. Zwrot z inwestycji w mieszkanie może w jednym okresie być większy, a w innym – mniejszy. Wyobraź sobie sytuację, gdy po wyprowadzeniu się najemcy musisz odświeżyć lokal, chociażby malując na nowo ściany. Będzie to znów wkład, który musisz uwzględnić podczas obliczenia inwestycji w mieszkanie na wynajem, żeby następnie policzyć stopę zwrotu z owej inwestycji.

Czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem?

Również, a może przede wszystkim, w przypadku zakupu na kredyt warto szczegółowo obliczyć zwrot z inwestycji w mieszkanie. Różnica w tym przypadku polega na tym, że musisz uwzględnić w kosztach wartość całego kredytu, wraz z oprocentowaniem. Łatwo sobie wyobrazić, że

inwestycja w mieszkania na kredyt generuje dodatkowe obciążenie finansowe, wartość którego w dodatku będzie zmieniać się w czasie i to nie na korzyść Twojego portfela. Inwestycja w mieszkania kupione na kredyt jest więc ryzykownym przedsięwzięciem, przede wszystkim właśnie z uwagi na zmienny charakter stóp procentowych, ale także i to, że takie mieszkanie nie może stać puste. Ryzykujesz w tym przypadku poniesieniem bardzo dużych strat finansowych, musisz więc pilnować płynności wynajmu. Czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem? Tak, ale musisz pamiętać o zabezpieczeniu finansowym na wypadek przestoju – przerwy w wynajmowaniu.

W jakiego typu mieszkania warto inwestować?

Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem? Z pewnością tak, ponieważ inwestycja w nieruchomości zawsze była jedną z najbardziej rentownych. Jest jeden warunek: musisz wiedzieć, inwestycja w mieszkania jakiego typu w przyszłości okaże się opłacalna. Tu z pewnością przyda się trochę analityki i obiektywizmu, a także szerokiego spojrzenia na ekonomię w perspektywie kilku czy kilkunastu lat. Czy warto inwestować w mieszkania i jeśli tak, to jakiego typu? Odpowiedź na jedno i drugie pytanie zależy od stanu Twojego portfela inwestycyjnego oraz warunków rynkowych. Inwestycja w mieszkania klasy premium to mój wybór. Przy większym wkładzie na początku, zyskuje pewne wartości w trakcie wynajmowania takiego mieszkania: niski stopień zużycia nieruchomości, pewne wpływy, średniej długości okres najmu. W jakie jeszcze mieszkania warto inwestować? Wszystko zależy od planu, który sobie założyłeś.

Inwestycja w mieszkania na wynajem

Wiesz już, czy warto inwestować w mieszkania w Twoim przypadku? A może masz swoje własne doświadczenie, związane z inwestowaniem i chcesz się nim podzielić? Zapraszam do pisania komentarzy pod postem. Na blogu opisuję, w jakie mieszkania warto inwestować moim zdaniem, podkreślając, że to wynika z moich doświadczeń i obliczeń. Ostatecznie jako inwestor to Ty decydujesz, czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem, czy w grę wchodzi tylko gotówka. Każdy przypadek jest inny, najważniejsze, żebyś czuł się komfortowo ze swoją decyzją, a jej podjęcie poprzedził solidnymi obliczeniami i analizami – zarówno swoich możliwości finansowych, jak i zmiennych realiów rynku nieruchomości.